El pasado 8 de Febrero de 2019 entró en vigor la ley 1/2019 de 5 de Febrero en la que se recogen distintas modificaciones a la LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana). Entre otras medidas que se han adoptado en esta modificación está la posibilidad de regularizar aquellas viviendas que se construyeron en su día en suelo no urbanizable sin la correspondiente licencia.

La existencia de estas viviendas dispersas en el territorio y la mayoría de las veces sin los servicios básicos son un problema generalizado con un impacto negativo sobre el entorno. Estos impactos suelen consistir en vertidos residuales al medio ambiente, deterioro del paisaje e invasión de hábitats naturales. No obstante la ocupación indiscriminada del territorio también ha ejercido un impacto negativo sobre las infraestructuras: dispersión urbana, mayor dependencia del automóvil, saturación de vías interurbanas, déficit de suelo dotacional, etc…. Es por todo esto que la nueva ley abre la vía a la regularización de estas viviendas, eso sí, exigiendo a los propietarios de las mismas que adopten medidas correctoras que minimicen el impacto sobre el territorio.

¿Cómo saber si puedo acogerme a la legalización de viviendas en suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana?

Los requisitos básicos son los siguientes:

• Que la vivienda no se haya construido con posterioridad al 20 de Agosto de 2014.
• Que su uso actual sea el residencial.
• Que no exista sobre ellas una sentencia judicial firme.

Además de los anteriores requisitos, desde navarro+vicedo arquitectura entendemos que otro requisito es el de que la infracción haya prescrito. Hay que tener en cuenta que ciertas infracciones, como por ejemplo construir en un parque natural, constituyen infracciones sin plazo de prescripción desde la ley 16/2005 (Ley Urbanística Valenciana).

¿Qué procedimiento se sigue para legalizar la vivienda en suelo no urbanizable?

Aquí hay que diferenciar dos casos, pues el procedimiento es diferente en función de si la vivienda puede entenderse que forma parte de una agregación de viviendas o se encuentra totalmente aislada en el territorio.

Caso 1: Agrupación de viviendas.

Este caso implica que se pueda delimitar un área en la que la densidad de viviendas sea superior a 3 viviendas por hectárea. Es el caso de parcelaciones o urbanizaciones ilegales o incluso el de la proliferación de muchas viviendas relativamente juntas sobre parcelario agrícola de pequeña superficie.

En este caso, será necesario el desarrollo y tramitación de un Plan especial de minimización de impactos que deberá ser aprobado por la conselleria. Esto requerirá la necesaria colaboración de todos los propietarios implicados y el propio ayuntamiento.

Caso 2: Edificación aislada.

Este caso es aplicable a aquellas viviendas que por su carácter aislado no se pueda considerar que forman parte de un conjunto en base a lo especificado en el caso anterior. Para la regularización de estas viviendas no es necesario desarrollar un plan especial sino que se tramita como una solicitud de licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación.

Para ello, la persona propietaria de la vivienda deberá seguir los siguientes pasos:

1. Solicitar la situación individualizada en el ayuntamiento. Este paso previo es necesario para poder tramitar la legalización acorde con el caso 2. Para ello, junto a la solicitud, habrá que presentar la documentación necesaria que justifique que la vivienda puede acogerse a esta modalidad.
2. Proponer y realizar las medidas correctoras necesarias para la minimización de impactos. Tras la aprobación de la situación individualizada, el propietario de la vivienda deberá aportar los siguientes documentos que deberán ser redactados por un técnico competente:
   • Estudio de integración paisajística.
   • Análisis de las afectaciones, riesgos ambientales y medidas correctoras para evitarlos.
   • Proyecto básico que recoja el estado actual y las actuaciones y obras que deben realizarse para el cumplimiento de la ley. Especialmente en cuanto al deber de dotación de servicios urbanísticos básicos y de incorporación de medidas de integración paisajística.

Tras la obtención de la licencia, la persona propietaria de la vivienda dispone de 4 años para la aplicación de las medidas correctoras y solicitud de la correspondiente licencia de ocupación.

¿En qué me puede ayudar un estudio de arquitectura para legalizar mi vivienda en suelo no urbanizable?

La novedad de esta nueva normativa, y la complejidad de su proceso hacen que sea altamente recomendable confiar en los profesionales del sector para obtener asesoramiento y ayuda a la hora de realizar los trámites.

Desde nuestro despacho ofrecemos este servicio de asesoramiento previo y redacción de los documentos necesarios para la obtención de la licencia para aquellas viviendas que se encuentren en el caso de la situación individualizada.

En el caso de que haga falta desarrollar un plan especial de minimización de impactos, en navarro+vicedo arquitectura podemos iniciar los trámites necesarios y proponer el desarrollo de dicho plan.

Si no sabes cuál es tu caso, contáctanos para que te asesoremos.